물가 상승과 주거비 부담이 커지는 가운데, 정부의 전세자금 대출과 청년 주거 지원 정책에 힘입어 여전히 많은 사람들이 전세 계약을 선호하고 있습니다. 그러나 이러한 흐름을 노리고 전세 사기를 벌이는 조직적 범죄가 기승을 부리고 있어 주의가 필요합니다. 최근 몇 년간 무자본 갭투자, 깡통전세, 위장 임대인 등 다양한 수법의 전세 사기로 인해 수많은 임차인들이 보증금을 돌려받지 못하는 피해를 입고 있습니다.
이번 포스팅에서는 전세 사기 피해를 예방하고 안전한 전세 계약을 체결하기 위해 반드시 알아야 할 사항들을 전세 사기의 주요 유형, 예방법, 체크리스트, 정부 대처 방안이라는 주제로 상세히 정리해드리겠습니다.
전세사기란?
전세 사기는 전세 계약의 구조를 악용해 임차인의 보증금을 편취하거나 반환하지 않는 행위를 말합니다. 특히 사회초년생이나 청년층처럼 부동산 정보에 익숙하지 않은 사람들을 대상으로 하는 경우가 많습니다.
최근 전세 사기 수법은 조직적으로 진화하고 있으며, 그 대표적인 유형은 다음과 같습니다.
📌 ① 무자본 갭투자형 사기
갭투자란 전세보증금으로 매매 잔금을 치르는 구조를 말합니다.
악성 투자자는 자기 돈 한 푼 없이 주택을 다수 매입하고, 보증금으로만 운영하며 집값 하락 또는 경매 발생 시 임차인은 보증금을 돌려받지 못함.
해당 주택이 담보 대출에 묶여있거나 경매로 넘어가면 임차인은 후순위 채권자로 밀려 보증금 전액을 잃을 수 있음.
📌 ② 깡통전세
매매가 ≒ 전세가 또는 전세가 > 매매가인 구조.
주택 가격 하락 시 전세보증금이 매매가보다 높은 상태가 되어 경매로 회수해도 전세금을 전부 보상받을 수 없음.
특히 신축 빌라, 다세대주택, 비수도권 주택에서 자주 발생.
📌 ③ 위장 임대인 사기
실제 소유자가 아닌 위장된 인물(명의자 또는 허위 소유자)가 임대인으로 계약을 체결.
보증금을 받은 후 사라지거나, 소유권 분쟁 발생.
등기부등본을 제대로 확인하지 않으면 피해를 입기 쉬움.
📌 ④ 이중 계약 및 보증금 편취
한 주택에 2명 이상의 세입자와 전세 계약을 체결하거나, 기존 계약을 숨기고 새로운 계약을 체결.
나중에야 다른 임차인이 있다는 사실을 알게 되고, 보증금 반환에서 우선순위가 밀리는 구조.
전세사기 예방법, 계약 전 꼭 확인해야할 5가지
전세 계약은 단순한 서류 절차가 아닙니다. 내 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 계약 이전부터 면밀한 검토와 사전 조사, 주의가 필수입니다. 아래 5가지는 전세 사기를 예방하기 위해 반드시 체크해야 할 기본 사항입니다.
✅ ① 등기부등본 확인 (소유자 및 권리관계 확인)
가장 기본이자 필수 단계.
등기부등본은 인터넷(대법원 등기소 사이트)에서 열람 가능
인터넷등기소
www.iros.go.kr
소유자의 실명과 계약 상대방이 일치하는지 확인.
근저당권, 압류, 가압류 등 설정 여부 확인 → 설정금액이 보증금보다 많을 경우 계약하지 말 것.
‘말소기준권리’보다 늦게 계약하면 경매 시 보증금 못 돌려받을 수 있음.
✅ ② 전세가율 확인
전세가율(전세금 ÷ 매매가)이 80%를 초과하면 위험.
신축 빌라, 도시 외곽 주택에서 전세가율이 비정상적으로 높을 경우 주의.
국토교통부 실거래가 시스템 또는 부동산 앱 활용 가능.
✅ ③ 확정일자 받기 + 전입신고
전입신고와 확정일자는 보증금 우선 변제권 확보의 핵심.
계약 당일 주민센터에서 확정일자 신청.
전입신고 → 확정일자 → 실제 거주까지 해야 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 발생함.
✅ ④ 임대인의 체납 이력 확인
국세 체납 사실은 공개되므로, 확인 가능한 경우 반드시 체크.
다수의 세입자가 있는 주택의 경우, 기존 세입자와 교류해 체납 여부를 파악하는 것도 좋은 방법.
✅ ⑤ 보증보험 가입 여부 확인
전세보증금 반환보증보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증에서 보증금을 대신 지급.
계약 전에 집주인과 보험 가입 여부를 반드시 상의하고, 가입 조건이 충족되는지 확인.
전세 계약 중 꼭 해야하는 점검 리스트
전세 사기는 계약 이전뿐 아니라 계약 이후에도 충분히 발생할 수 있습니다. 계약 이후에도 지속적으로 관리해야 보증금을 지킬 수 있습니다.
🔹 계약 갱신 전 확인 사항
등기부등본 재확인: 갱신 전후 집주인이 바뀌었거나 근저당이 새로 설정되었는지 확인.
임대인이 바뀌었을 경우 새 소유자와 다시 전세 계약을 체결해야 함.
🔹 보증금 반환 요청 전 준비사항
계약 만료 1개월 전까지 계약 해지 의사를 서면으로 통보.
집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우 → 내용증명 발송 → 조정 신청 또는 소송 절차로 진행.
🔹 경매 또는 공매 대비
집주인이 채무불이행으로 인해 주택이 경매에 넘어갈 가능성이 있다면 즉시 법적 대응 필요.
확정일자와 전입신고가 완료된 상태여야 보증금 일부라도 회수 가능.
🔹 세입자 커뮤니티 정보 활용
네이버 카페, 지역 부동산 커뮤니티 등에서 피해 사례 또는 집주인 정보 공유.
특정 빌라, 특정 임대업자에 대한 사기 이력이 공유되므로 사전 정보 확인에 큰 도움.
전세사기 대응 정책
최근 전세 사기가 사회문제로 확산됨에 따라 정부는 다양한 예방 및 피해 구제책을 마련하고 있습니다. 특히 청년, 사회초년생, 신혼부부를 위한 맞춤형 대응책이 눈에 띕니다.
🔸 전세사기 피해자 특별법 (2023년 제정)
전세 사기 피해자로 확인되면 경매 유예, 대출 상환 유예, 임시 거주지 제공 등 지원
피해 보증금을 회복할 수 있도록 공공매입 또는 우선매수권 보장
소득 요건과 상관없이 피해 확인되면 지원 대상
🔸 HUG 전세보증금 반환보증 확대
기존에는 일정 조건(보증금 5억 원 이하, 건물 준공 후 10년 이내 등)만 가입 가능
현재는 보증 한도 확대 및 청년층 가입요건 완화 적용 중
집주인 동의 없이도 가입 가능한 보증 상품도 있음 (SGI 서울보증 상품 등)
🔸 청년·신혼부부 주거지원 정책 병행
전세 사기 예방을 위해 공공임대 확대, 안심전세 플랫폼 개발, 표준계약서 보급 등 추진
‘청년안심 전세앱’에서는 확정일자·대항력·보증보험 가입 가능 여부 등 한눈에 확인 가능
🔸 ‘전세사기 특별단속팀’ 운영
경찰청, 국토부, 검찰 합동으로 전국 단속 진행
사기 정황 있는 임대업자 및 중개업자 조사 확대
전세사기 피해 대처 방법과 상담기관
피해를 입었거나 전세 사기가 의심될 경우, 즉시 대응해야만 보증금을 일부라도 회수할 가능성이 높습니다.
✅ ① 내용증명 발송
집주인에게 보증금 반환을 요구하는 서면을 내용증명으로 발송해 계약 해지를 공식화.
✅ ② 주택임대차분쟁조정위원회 신청
법원보다 빠르고 저렴하게 임대차 분쟁을 해결할 수 있는 기관
보증금 반환, 계약 해지 등 법률적 판단 가능
✅ ③ 법률구조공단 또는 대한법률구조공단 상담
경제적 여건이 어려운 경우 무료 법률상담 및 소송대리 지원 가능
전화 및 온라인 상담도 가능
✅ ④ 전세 사기 피해자 지원센터 활용
각 시도 및 구청에서 피해자 등록 접수 및 피해 확인서를 발급
정부의 피해자 특별지원을 받기 위한 전제조건
📞 국토교통부 전세사기 상담센터: 1599-0001
📞 법률구조공단 대표번호: 132
📞 대한법률구조공단 주택임대차상담센터: 1644-7077
전세사기 피하는 방법 마무리
전세 계약은 인생에서 가장 큰 금전 거래 중 하나입니다. '설마 나에게도?'라는 방심이 전세 사기의 가장 큰 통로가 됩니다. 특히 신축 빌라나 신도시 외곽의 고전세 매물은 꼭 의심하고, 등기부등본과 보증보험 여부를 반드시 확인하세요.
정부 역시 전세 사기 근절을 위해 다양한 제도를 운영 중이지만, 가장 강력한 예방책은 임차인 스스로가 철저하게 확인하는 것입니다. 이 포스팅을 통해 안전하고 후회 없는 주거 선택을 도울 수 있으면 좋겠습니다.
